COLABORADORES
Bruno Berretta
Head of Research, European Markets
Clarion Partners
2023 fue un año difícil para el sector inmobiliario logístico europeo, que se vio atrapado en medio de una fuerte subida de los tipos de interés y de una normalización de la demanda del comercio electrónico. En cuanto a 2024, pese a algunas dificultades que se plantean a corto plazo, los fundamentos del mercado siguen siendo sólidos y creemos que el sector está bien posicionado para obtener unos resultados mejores.
Con la previsión de que la economía europea se estanque durante 2024, la actual debilidad del mercado de alquiler podría prolongarse durante los próximos meses. Algunos inquilinos (incluido el comercio electrónico) disponen de más espacio del que necesitan, y estos espacios vacantes ocultos podría obstaculizar el aprovechamiento. Dicho esto, en los últimos meses hemos observado un repunte bastante prometedor de las solicitudes de los inquilinos. Si la economía resulta ser más fuerte de lo previsto, como ha ocurrido en los últimos meses, podríamos asistir a una reactivación de la demanda antes de lo esperado.
No obstante, esperamos que los fundamentos del mercado sigan siendo sólidos. Las tasas de períodos sin alquiler han aumentado en los últimos trimestres (tasa de período sin alquiler europea: al 3,5 % en el tercer trimestre de 2023), pero siguen estando cerca de mínimos históricos. Además, la fuerte ralentización de las nuevas construcciones en los últimos 12 meses debería frenar la nueva oferta a partir de 2024. Esto, a su vez, debería impulsar un crecimiento continuado de los alquileres, especialmente en el caso de los inmuebles bien ubicados, modernos y que cumplen las normas ASG, para los que, según nuestra experiencia, la demanda sigue superando a la oferta.
Y lo que es más importante, creemos que 2024 seguramente aportará una mayor estabilidad a los mercados de capitales. La inflación ha descendido considerablemente desde su máximo de 2022 y, si se mantiene la tendencia actual, los bancos centrales podrían verse presionados a pivotar a partir de 2024. Creemos que eso eliminaría una parte de la incertidumbre que ha frenado a los inversores durante 2023. La estabilización de las valoraciones también puede atraer a los compradores. En nuestra opinión, el mercado británico es el que más rápido se ha revalorizado hasta ahora, con Alemania y los Países Bajos situados por detrás, y luego Francia. España e Italia presentan unos precios menos evidentes, por lo que es posible que los valores deban ajustarse aún más para alcanzar su valor razonable.
En general, nuestra confianza en el sector logístico europeo no ha disminuido. La reciente actividad de captación de fondos y las encuestas a inversores muestran que no existe una falta de capital dispuesto a participar en la logística europea. Además, la deuda suele estar disponible para los productos de calidad institucional. El sector presenta unas de las perspectivas de crecimiento de los alquileres más favorables de toda la propiedad comercial en Europa. Si a esto añadimos la actual revalorización de los activos, pensamos que 2024 podría brindar oportunidades muy interesantes a los inversores.
¿CUÁLES SON LOS RIESGOS?
Todas las inversiones conllevan riesgos, incluida la posible pérdida de capital. Tenga en cuenta que los inversores no pueden invertir directamente en un índice. La rentabilidad de los índices no gestionados no refleja las comisiones, los costes ni los gastos de venta. La rentabilidad histórica no es una garantía de los resultados futuros.
Los valores de renta variable están sujetos a variaciones en los precios y a una posible pérdida del capital.
Las inversiones internacionales están sujetas a riesgos especiales, entre los que se incluyen el riesgo de fluctuaciones cambiarias y de incertidumbre social, económica y política, los cuales podrían generar un aumento de la volatilidad. Estos riesgos son más acentuados en los mercados emergentes.
Las materias primas y las divisas acarrean un mayor riesgo, que abarca las condiciones del mercado, políticas, normativas y naturales, y pueden no ser adecuadas para todos los inversores.
Los riesgos asociados con una estrategia inmobiliaria incluyen, pero no se limitan a varios riesgos inherentes a la propiedad inmobiliaria, como las fluctuaciones en las tasas de ocupación del arrendamiento y los gastos operativos, las variaciones en los programas de alquiler, que a su vez pueden verse afectados de forma adversa por las condiciones económicas generales y locales, la oferta y la demanda de propiedades inmobiliarias, las leyes de zonificación, las leyes de control de alquileres, los impuestos a las propiedades inmobiliarias, la disponibilidad y los costes de financiación, las leyes ambientales y las pérdidas no aseguradas (generalmente por eventos catastróficos como terremotos, inundaciones y guerras).
Los valores del Tesoro de EE. UU. están formados por obligaciones de deuda directa emitidas y respaldadas por la solvencia y el crédito del gobierno de EE. UU. El gobierno de EE. UU. garantiza los pagos de principal e intereses ligados al Tesoro de EE. UU. si se mantienen los valores hasta su vencimiento. A diferencia de los valores del Tesoro de EE. UU., los valores de deuda emitidos por agencias y organismos federales, así como las inversiones relacionadas, pueden estar o no respaldados por la solvencia y el crédito del gobierno estadounidense. Si bien el gobierno de EE. UU. garantiza los pagos de principal y los intereses correspondientes a los valores, dicha garantía no se aplica a las pérdidas derivadas del descenso del valor de mercado de dichos valores.