COLABORADORES
Tim Wang, Ph.D.
Head of Research,
Clarion Partners
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En la última década, el sector multifamiliar estadounidense ha sido uno de los más codiciados por los inversores institucionales debido a su característica de necesidad, la solidez subyacente de los fundamentos inmobiliarios y la elevada rentabilidad total histórica ajustada al riesgo. Se ha mantenido como parte integrante de las carteras de inversión inmobiliaria comercial, con una ponderación del 29,2 % en el NCREIF Fund Index-Open End Diversified Core Equity (NFI-ODCE)1.
Somos optimistas sobre las perspectivas de las viviendas multifamiliares en EE. UU. en 2023 y en el futuro, principalmente por dos factores macroeconómicos:
- La escasez nacional de vivienda. Tras una década de poca construcción, sigue habiendo escasez de viviendas a nivel nacional.2 Tanto el inventario de viviendas en venta como la tasa de viviendas de alquiler vacantes en EE. UU. se han mantenido cerca de mínimos de dos décadas en los últimos años.
- Demografía favorable: una base sólida de inquilinos en todas las generaciones. El coste cada vez más elevado de tener una vivienda en propiedad ha hecho que muchas personas de todas las edades permanezcan como inquilinos, a veces por elección propia. Mientras que la tasa general de viviendas en propiedad en EE. UU. se acerca ahora a su media a largo plazo, el porcentaje de personas que adquieren su primera vivienda está en mínimos históricos.3
En este documento, examinamos los siguientes factores que afectan al sector multifamiliar estadounidense, uno de los más codiciados por los inversores institucionales:
- Factores macroeconómicos que sustentan la demanda de vivienda de alquiler.
- Obstáculos financieros: persiste el grave problema de la asequibilidad de la vivienda en venta.
- Cambio en curso: atracción del Cinturón del Sol y auge suburbano.
- Buen comportamiento de la inversión multifamiliar, especialmente en determinados segmentos.
- Enfoque de la inversión.
Creemos que las viviendas de alquiler bien ubicadas y de alta calidad seguirán teniendo un buen rendimiento a largo plazo debido a diversos factores macroeconómicos, demográficos y financieros.
Notas finales
- NCREIF Property Index. 1T 2023. Nota: El NFI-ODCE es un índice de rentabilidad de bajo apalancamiento ponderado por capitalización, bruto de comisiones y ponderado en el tiempo, con fecha de creación el 31 de diciembre de 1977.
- En el primer semestre de 2023, existía un amplio abanico de estimaciones de déficit de viviendas basadas en distintas metodologías procedentes de diversas fuentes: Rosen Consulting Group para la National Association of REALTORS®, Harvard's Joint Center Housing Studies, Realtor.com y National Low Income Housing Coalition.
- NAR y Oficina del Censo de EE. UU. Julio de 2023.
¿CUÁLES SON LOS RIESGOS?
Todas las inversiones conllevan riesgos, incluida la posible pérdida de capital. La rentabilidad pasada no es un indicador ni garantía de la rentabilidad futura. Tenga en cuenta que los inversores no pueden invertir directamente en un índice. La rentabilidad de los índices no gestionados no refleja las comisiones, costes ni gastos de suscripción.
El valor de las inversiones y los ingresos derivados de ellas pueden tanto subir como bajar y podría no recuperarse todo el capital invertido. Asimismo, pueden verse afectados por los cambios en los tipos de interés, los tipos de cambio, las condiciones generales del mercado, los acontecimientos políticos, sociales y económicos y otros factores variables. Las inversiones conllevan riesgos, entre otros, posibles retrasos en los pagos y pérdida de ingresos o capital. Ni Franklin Resources, Inc. ni ninguna de sus empresas asociadas garantizan ningún tipo de rendimiento ni la recuperación del capital invertido.
Los valores de renta variable están sujetos a variaciones en los precios y a una posible pérdida del capital. Los valores de renta fija conllevan riesgos de tipo de interés, crédito, inflación y reinversión, así como una posible pérdida del capital. A medida que los tipos de interés aumentan, el valor de los títulos de renta fija disminuye. Las inversiones internacionales están sujetas a riesgos especiales, entre los que se incluyen el riesgo de fluctuaciones cambiarias y de incertidumbre social, económica y política, los cuales podrían generar un aumento de la volatilidad. Estos riesgos son más acentuados en los mercados emergentes. Las materias primas y las divisas acarrean un mayor riesgo, que abarca las condiciones del mercado, políticas, normativas y naturales, y pueden no ser adecuadas para todos los inversores.
El Tesoro de EE. UU. está formado por obligaciones de deuda directa emitidas y respaldadas por la solvencia y el crédito del gobierno estadounidense. El gobierno de EE. UU. garantiza los pagos de principal e intereses ligados al Tesoro estadounidense si se mantienen los valores hasta su vencimiento. A diferencia del Tesoro de EE. UU., los valores de deuda emitidos por agencias y organismos federales, así como las inversiones relacionadas, pueden estar o no respaldados por la solvencia y el crédito del gobierno estadounidense. Si bien el gobierno estadounidense garantiza los pagos de principal e intereses correspondientes a los valores, dicha garantía no se aplica a las pérdidas derivadas del descenso del valor de mercado de dichos valores.